深圳“拆迁”概念火爆：业主自发求拆 炒房客低调潜伏

“布心花园很快就要拆了，现在整个小区没几套在卖，现在这一套85平方米590万元的房子是最低价，业主急用钱才卖，要买尽快！”陈经理是深圳罗湖布心片区的资深中介经理，最近布心片区的城市更新和棚改项目越来越多，他也在不停跟客户推荐相关老旧小区的房源。

对于深圳楼市而言，除了优质学位房是“经久不衰”的话题，在城市更新和棚改不断推进的背景下，“拆迁”概念也是市场一大热点，也备受投资者的青睐，一些老旧小区的房子甚至因此卖出比周边高层住宅还贵的价格。不过，虽然城市更新和棚改在大力推进，但严厉的监管也随之而来。

“准拆迁”概念火 投资者掐准时机

“每平方米接近7万元，这套房子的价格已经不算很高了，拆了以后按照建筑面积1：1.3赔偿，肯定赚很多。”陈经理在推荐相关房源时显得很兴奋。记者在布心花园片区调查时发现，其实早在七、八年前布心花园就已经开始传出城市更新的消息，随后也有房企开始进驻。今年年初，《2020年深圳市城市更新单元计划罗湖区第一批计划》（草案）公示了两个居改项目，其中一个就是布心花园一、二、四区城市更新单元，而目前整个布心花园放卖的房源并不多。与之对比，周边的高层二手房价格在每平方米5.5万元左右。

而在福田黄木岗片区，华富村东、西区的棚改项目已经进入建设阶段，而华富北片区则仍维持原状，居民希望改造的呼声很高。今年5月，公开信息显示正在推进的华富北片区棚改工作，目前意愿征集同意率已超双95%，即95%以上户主已同意棚改，且同意面积超过总建筑面积95%。这时，“准拆迁”概念似乎变成了“拆迁概念”，记者发现目前该小区放卖的二手房房源并不多，一些房源的挂牌价甚至超过每平方米12万元。而在去年8月，该小区实际成交价还在每平方米7.5万元左右，随着棚改消息的不断推进，今年3月该小区的成交价已经接近每平方米9万元。“黄木岗片区，今年不出意外就会拆，实打实。”在采访过程中，房产中介常把这句话挂在口边。

而在罗湖的二线插花地棚改项目，现在正在施工建设。有房产中介甚至向记者兜售回迁房指标，价格在每平方米6万元左右。二线插花地棚改项目旁边的老旧小区，也因为贴上了棚改摸底公告和一些宣传横幅，业主纷纷惜售和提高价格。以一套面积不到30平方米的金稻田公寓为例，挂牌价在近两个月就上涨近15%至20%。

“有很多投资者专门盯着好地段的老旧小区甚至是城中村的小产权房，就是押注拆迁带来的高回报率，但要注意的是这些投资者并不是要等到房子拆迁完成后赔偿新房，因为这样等待的时间太长而且不确定性太高，会带来资金压力。只要有棚改或房企入驻的消息传出，这些投资者立马就提高价格抛售套现，愿意接盘的人不在少数。”陈经理如是说，“老旧小区从传出城市更新或棚改的消息，到最后立项开拆，至少也要好几年的时间，一般赌拆迁的投资者不会等那么长时间。”

在罗湖区木头龙小区，记者看到更新项目终于动工建设，但市场信息显示，早在2007年益田集团就进驻木头龙，开展前期改造意愿征集工作。2010年，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区共8个深圳老旧小区，成为深圳城市更新单元第一批计划的旧住宅小区改造项目。10年过去，仍旧有多个小区改造停滞不前。

（久拖多年，木头龙更新项目终于动工）

严禁炒作棚改概念

可以说，城市更新和棚改在深圳可谓“多点开花”。合一城市更新集团提供的数据显示，2019年深圳计划公告的城市更新项目102个，计划公示112个。今年年初至5月31日，计划公告34个项目，计划公示31个项目。对于深圳许多老旧小区来说，棚改的热情同样高涨，例如福田莲花街道的景田西、景田南小区居民此前自发启动棚改意愿征集。在一些区级住建局网站和房产论坛上，记者发现咨询或要求棚改的小区居民更是络绎不绝。

如果所有老旧小区都被打上“准拆迁”概念，不仅价格变动幅度变大，更会在一定程度上扰乱市场秩序。近日，福田区住建局发布《关于严禁旧住宅区借“棚改”概念炒作二手房价格的通知》。《通知》指出，维护棚改计划的严肃性，未经官方渠道发布的“纳入棚改计划”信息为不实信息；严厉打击扰乱房地产市场秩序的行为。严禁业主、物业服务企业擅自在小区张贴有关“棚改”横幅、进行意愿征集。严禁中介机构、物业服务企业、业主等擅自散布旧住宅区纳入棚户区改造计划的不实信息，炒作和哄抬房价。严禁自媒体借“棚改”概念炒作、哄抬房价。根据深圳市房地产调控领导小组办公室印发的《关于开展房地产市场专项治理的工作方案》，对挂牌价明显高于近期市场成交均价，或明显偏离旧住宅区住房价值的房源，该局将第一时间介入查处，要求有关房源“下架”；对网络媒体等发布虚假信息、捏造和散布不实言论的行为，协调有关部门及时调查处理、追究相关责任。

居民期盼棚改和城市更新的热情高涨，但真正能够实施的项目却不多，特别是棚改项目。深圳市住建局近日透露，棚改已开工项目6个，完成计划备案的项目7个，还有一批项目在开展前期工作。不过，公开信息显示，深圳正开展《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的修订，重点将从细化棚改政策适用范围、完善搬迁安置补偿奖励标准、引导社会资本参与等五大方面完善，另地价修正系数的调整工作也在推进中。

在一些观察人士看来，城市更新和棚改是把双刃剑：老旧小区因此披上了改造的外衣，价格随之上涨，改造之后的房价也会水涨船高。目前，城市更新已经成为深圳住房市场主要供应力量，应如何看待城市更新？美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，城市更新的出现，是由于部分建筑物占据着好地段，但功能已不能很好地配合城市发展的需要，因此需要将其推倒重建。重建之后的建筑物，当然能更好地服务于城市的发展，因此其价格比原来高，也是正常且合理。城市更新的政策方面，如果能使整个流程的速度加快，对原业主、旧改主体甚至区域本身是一件好事。