旧改进行时：2020年改造3.9万个小区预计拉动投资1.2万亿

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道

经过2019年的调研和试点工作，老旧小区改造工作今年开始提速。

2020年3月18日，家住浙江省杭州市拱墅区拱宸桥街道小河路295号的几位居民走上了红地毯。这一天，小河路295号老旧小区综合改造提升项目正式进场开工，作为居民议事委员会筹备组成员，他们与建设单位签署了《安全生产责任书》和《小区施工公约》。

这座小区原是有50年历史的大型丝绸生产企业红雷丝织厂的职工宿舍。新中国成立后，京杭大运河南端终点拱宸桥附近聚集了杭州的大中型棉纺企业，如今已变身历史文化街区。作为厂区宿舍，小河路295号建造于上世纪90年代，如今也面临着年久失修、房屋漏雨、防盗门和监控配套设施缺失等种种问题。

这只是浙江省力推老旧小区改造的一个侧影。2019年下半年，浙江、山东两省和上海、宁波市、青岛市等8市被列为全国城镇老旧小区改造试点省市，探索城市老旧小区改造的新模式。

在2015年至2018年轰轰烈烈的棚户区改造大潮后，老旧小区改造接力棚改，成为过去两年城镇化的重点工作。2019年6月的国务院常务会议上，李克强部署了推进城镇老旧小区改造工作，作为“六稳”工作中“稳投资”的抓手之一。而2020年的政府工作报告中，也第三次提到老旧小区改造。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示，支持老旧小区改造工作，既避免了大规模的举债，不搞房地产化基础设施来刺激经济，同时能够使老百姓(98.350, -0.74, -0.75%)的生活质量真正有所提高，能够达到一箭双雕的效果。

任务翻番

实际上，城镇老旧小区改造并不是这两年才开始的，最早从上世纪80、90年代，长三角地区的一些小区就开始改造水电气路等管线。不过，住房和城乡建设部副部长黄艳在国务院政策例行吹风会上表示，目前国家大力推进的城镇老旧小区改造工作其实是个“升级版”，更加综合和全面。

在改造内容上，更多注重综合改造，包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升、加装电梯等小区的环境及配套设施改造提升、养老托育等社区公共服务产品的供给，不再是单项改造；在组织实施上，由过去基本上是政府由上到下的单方面工作和财政直接投入，变成改造方式和资金来源都有多方参与；在资金筹措上，从过去的地方财政、水电气等专营单位出资，转变为中央政府的补助资金支持与社会力量参与相结合；最后，在改造要求上，这次老旧小区改造的前提条件是在项目纳入改造计划之时要把长效管理机制建立起来，包括物业管理模式、小区管理规约、居民议事规则等。

据住建部统计，2019年全国各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。而4月14日的国常会明确，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，这一数字在一个月后被写入了政府工作报告。

尽管受到新冠肺炎疫情影响，一季度开复工率偏低，但随着全国大部分地区疫情防控形势转好，各地城镇老旧小区改造都在加快开复工。据悉，从4月份开始，31个省市区和新疆生产建设兵团对计划开工的项目已经全部启动前期工作。近期，陕西、黑龙江、青海、浙江、北京、山东等多个省纷纷出台了推进老旧小区改造的相关政策，加紧推进项目进入开工建设阶段。

接力棚改

老旧小区改造被视为能够拉动万亿投资的“蓝海”。国务院参事、原住建部副部长仇保兴测算，老旧小区改造的市场空间或达5万亿。贝壳研究院高级分析师潘浩表示认为，按照比例，2020年改造的3.9万个小区预计拉动投资1.2万亿左右。

住建部数据显示，2013-2017年，全国棚改完成投资约6万亿元。从这一数据来看，当前老旧小区改造的投资与此前棚改最初几年平均投资体量的差距并不大。不过，无论从商业模式和融资方式上，老旧小区改造和棚改都有很大不同。

棚改于2005年开始在辽宁省试点，2008年被纳入保障性安居工程。这一政策的重点在于拆迁和安置，地方政府也可通过棚改项目产生的土地出让金收入，覆盖其项目投资金额以及融资本息。从2008年到2014年，全国改造各类棚户区超过2000万套。2014年底，央行创设了新的抵押补充贷款工具PSL，为棚改货币化提供了基础的资金支持。2015-2017年，在棚改三年计划期间，全国就完成了1816万套棚户区改造，其间很大一部分居民安置工作都是通过货币化安置完成的，即政府补贴居民或政府直接出资购买商品住宅。而这亦被业界认为是推高三四线地区房价的重要原因之一。

2018年政府工作报告提出，2018年-2020年要启动新的棚改三年攻坚计划，计划再改造各类棚户区1500万套。2018年7月，住建部联合发改委、财政部召开工作会议表示，将因地制宜推进棚改货币化安置。对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应更多采取新建棚改安置房的方式。此后，多地调整了棚改目标，2019年棚改实际完成数量为316万套，同2018年的626万套相比减半。

而2020年是《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中规定的棚改收官之年。在去年被纳入保障性安居工程后，老旧小区改造接过了棚改的接力棒。尽管投资体量相近，但老旧小区改造不涉及拆迁和安置，收入规模较小，并无齐全的融资手段，因此并不会对房地产市场产生强烈的刺激作用。不过与此同时，探索融资机制也成为其需要解决的一大问题。

公众参与

当前，中国进入“以人为本”的新型城镇化时期。从这一角度看，作为新型城镇化建设的一项重点工作，老旧小区改造采取公众参与、建立长效管理机制等方式，在当前城镇化发展的新节点上的确恰逢其时。

近日，清华大学建筑学院教授、城市规划系系主任武廷海在中国城市百人论坛2020春夏论坛上指出，城镇化已经走到了一个分水岭上，不能再走传统的依靠廉价劳动力和土地资源粗放经营的模式，而是要从原来的带动经济增长转向满足人民美好生活的需求，从扩大增量转向提高质量，从投资驱动转向扩大服务需求和增强创新活力，从限制大城市的发展转向培养都市区和城市群，积极提高城市治理水平和治理能力。

在中国城市规划设计研究院原副院长兼党委副书记李迅看来，老旧小区改造工作体现了“让人民群众在城市生活中更方便、更舒心、更美好”的发展思想。他撰文指出，老旧小区改造是城市发展过程中一个永恒的主题，其核心理念是贯彻以人民为中心的发展思想、贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念、贯彻“实事求是、因地制宜”的改造原则。老旧小区改造作为一项民生工程必须鼓励社会公众积极参与，及时听取社会各界意见，形成良好的工作氛围。要着力解决群众反映强烈的突出问题，让群众在老旧小区改造中有更多获得感，这一过程必然是一个共商、共建、共治、共享的社会治理过程。

全国政协经济委员会副主任杨伟民也表示，城市治理的主体应该是多元化的，包括广义的政府、企业、社会组织、市民等等都是城市治理的主体，只不过各自分工不同。各个治理主体都可以对城市治理发表意见，并实质性地参与到城市治理当中。