荣盛发展分拆物管上市 荣万家向港交所递交招股书

2018年以来，在房地产行业融资受限的背景下，房企不断拓宽融资渠道，分拆体系内物管公司在港上市逐渐形成热潮。据《证券日报》记者统计，截至目前共有23家境内物企选择赴港上市。其中，2014年至2017年期间，共有6家赴港上市；2018年及2019年，分别有5家及9家发行港股上市；2020年以来上市的境内物企已达3家，此外还有9家物企已申请但尚未上市。

伴随赴港上市的热潮，荣盛发展在6月29日发布公告称，公司收到控股子公司荣万家生活服务股份有限公司（简称“荣万家”）通知，荣万家已于2020年6月24日向香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并在香港联交所主板上市的申请资料。

香颂资本执行董事沈萌在接受《证券日报》记者采访时谈到：“房地产行业对资金流动性的需求非常高，属于资本密集型产业。在严格的宏观调控下，各传统融资渠道陆续受限，对于部分房企来说，分拆物业管理部门进行融资就成了最新的一种‘补血’方式。物管公司具有稳定的收入和稳健的成长前景，所以成为很多开发企业打通融资新渠道的首选。另外，企业借助资本市场做大做强后，也能在高速增长的高毛利率的增值服务市场获得更大份额。”

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示：“境内物企一般选择赴港上市，主要原因是境外上市条件和关联交易相关审核要求较境内更为宽松。鉴于大部分物管企业的业务高度依赖于母公司房企，关联交易对其业绩贡献占比较高，通过A股主板上市的相关审核难度较大。”

净利润

年复合增长率达62.2%

招股书显示，荣万家成立于2000年。在荣万家的股东中，荣盛发展持有83.52%的股权，河北中鸿凯盛投资股份有限公司持有8.06%的股权，廊坊市荣盛睿享商务信息咨询中心（有限合伙）持有8.42%的股权。

荣万家主营业务为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。2019年，荣万家实现营业收入12.51亿元，其中，上述三项业务收入分别贡献了6.8亿元、4.29亿元、1.41亿元，占比分别为54.4%、34.3%、11.3%。

招股书还显示，2017年、2018年及2019年，荣万家实现营业收入分别为7.09亿元、8.79亿元和12.51亿元，年复合增长率为32.8%；实现净利润分别为4192万元、7487万元和1.1亿元，年复合增长率为62.2%。

收入的连年增长与在管面积有直接关系。根据沙利文公司（Frost&Sullivan）发布的数据，全国物业管理行业在管面积由2013年的261亿平方米提升至2018年末的335亿平方米，年复合增长率5.12%。

根据中国指数研究院数据，荣万家在2020年中国物业服务百强中排名第19位，同时还是河北省综合实力、在管建筑面积第一的物业服务企业。

公告显示，截至2019年12月31日，荣万家服务共管理251个物业管理项目，订约管理351个物业管理项目；在管总建筑面积为4840万平方米，总合约建筑面积为7560万平方米。

在管面积

几乎全靠母公司提供

对一家大型物管公司来说，地产母公司既是背后靠山，又是高速增长的驱动力。2018年，荣盛发展实现销售额1015.63亿元，同比增长49.6%；2019年实现销售额1153.56亿元，同比增长13.58%。

与多数房地产企业分拆出的物业公司一样，荣万家的在管面积基本都是靠母公司输送。招股书披露，2017年-2019年，荣万家的在管建筑面积中分别有100%、99.98%、99.5%都是来自荣盛发展集团，这些物业所提供的物业管理服务所得收入分别约为4.36亿元、5.35亿元、6.78亿元，分别占同期物业管理服务所得收入的100%、99.9%及99.8%。

沈萌对《证券日报》记者表示：“绝大多数物管公司都是房地产开发企业附属配套的业务承担平台，因此严重依赖母公司这个单一大客户，分拆IPO也是希望以此为母公司的开发业务‘输血’。”

国信证券分析师徐进表示，目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业，根据统计局数据，2018年末全国物业管理企业仍超过20万家，各地物业服务水平参差不齐。尽管物业管理企业数量近年来仍有所增加，但随着相关政策、市场竞争及信息技术的变化，物业管理行业的集中度仍在逐年提升，市场份额不断向优质龙头企业集中，百强物业管理公司的市场份额快速提升。2014年至2018年，百强企业的全国市场份额已从22.6%上升至39.7%，预计未来百强企业市场份额仍将持续走高，优质的龙头物管企业将获得远高于行业平均增速的成长。

房产评论人、楼市新说出品人陈雷在接受《证券日报》记者采访时表示，“物管公司赴港上市成为热门，并不代表所有的物管公司都适合去上市。头部房企可以依托强大的开发公司作为基础，但中小型物管公司上市则需谨慎”。