力高集团发债实际利率高达14% 负债集中到期现金不足以覆盖短债

本次发行票据到期日为2022年8月6日，票面利率为11%，与此同时，发售价为本金额的96.784%，这意味着实际利率达到14.216%。

2019年力高有息负债大幅增加，从负债结构看，高利率的优先票据与私募票据占比最大，平均借款成本则从2018年的7.13%一举升至9.33%。

目前的力高集团正面临着大量债务的集中到期，其现金已不足以覆盖一年内到期的有息负债。

负债集中到期 发债利率高企

此前的5月20日，力高集团刚刚发行了一笔1.5亿美元优先票据，票面利率13%，发售价为本金金额的96.856%，实际利率高达16.144%。

根据Wind统计数据，7月以来截至23日，内地房地产企业发行的24笔海外债，票面利率中位数为7.3%，力高高达11%的票面利率及高达96.784%的发行折价率都是比较罕见的。

目前的力高集团正面临着大量债务的集中到期。2019年末其总借款为167.83亿元，较前一年增加57.23亿元。其有息负债中占比最大的是高利率的优先票据与私募票据，定期银行贷款只占一小部分。高达120.88亿元的债务将于一年内到期，占比达到72%。而公司账面现金为110.94亿元，不足以覆盖短债。

截至2019年末，力高集团资产负债率达到84.61%，较前一年增加3.57个百分点。平均借款成本则从2018年的7.13%升至9.33%。

2019年底媒体报道合肥项目的违规也从一个侧面反映出力高集团的偿债压力，力高集团在2017年5月与安徽前城股份有限公司（下称“前城股份”）就肥东县两地产项目进行合作过程中，力高集团采取虚构项目资金需求手段，将来自于交行安徽分行1.01亿元贷款回流到集团。

权益销售占比低于50%

2019年负债大幅增长与公司的扩张有关。截至2019年末，力高集团总土储为1456万平方米，同比大增45.7%，土储货值达到1218.9亿元。

过去一年伴随着力高集团扩张的背后，是较低的权益占比。标普2019年的报告预计，未来2年力高地产的权益比例将下降至50%-55%，权益比例2017年约为70%，2018年为57%。

而今年前六个月，力高集团实现合约销售额130.18亿元，同比增长190.3%。根据克而瑞榜单数据，权益销售额仅为63.9亿元，权益占比仅为49%。

标普认为，随着力高将业务拓展至新的城市，以及权益比例的降低，公司将面临更大的执行风险，通过联合营开发的项目尤其如此。